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作者:第十二章速度速度还是速度

“我个人和小孙没有什么恩怨，我到现在也觉得如果把握好节奏，瞬驰能够成为一家非常优秀的公司。

孙红兵也能成为一个伟大的企业家。

所以2001年的时候我就提醒过他，要控制风险。

但小孙没有听进去，现在他要为盲目扩张造就的奇迹付出代价了……”

电视的画面切给了另一组出镜记者，万铜的冯伦也在接受着采访，

“瞬驰和万可根本不能同日而语，这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马……”

就在今天，常山，当地最大的房地产商，发起了一份致业界书。

倡议书认为瞬驰搅乱了常山的土地秩序，导致了混乱局面，影响了常山的经济发展，倡议全行业联合绞杀瞬驰。

而后，记者对各大房企的采访也一一的曝光了出来。

各个企业的领导人纷纷表达了对孙红兵领导下的瞬驰的担忧，一致认为瞬驰的粗暴经营不利于整个行业的正常有序发展。

一桩桩瞬驰在全国高价拿地的数据在电视里呈现了出来。

王师一脸愁容，“我替小孙算了一下，瞬驰通过高地价的投标策略攻城略地，截止到今年6月，瞬驰预交地价的资金已经在70个亿以上。

而根据规则，明年一季度，他还需要再预缴80个亿。

从资金流上看，除非有强大的财团……

银行都不可能，他没交足土地款，开发贷是出不来的。

只能是财团做后盾，否则他按期交付地价款是不可能的。

所以，在排除财团后盾的前提下，小孙他只能去和地方博弈缴款的期限。

这无疑会对全行业的市场规则和地方公信力造成绝大的破坏。”

“本台认为，由于全国房地产市场，在今年以来，尤其是东部沿海主要城市房地产市场的不断升温，房价不断上涨，造成了大量普通居民买不起房。

直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响了金融安全和社会稳定。

上涨过快的房价成为千夫所指，并且房地产过热直接拉动了生产资料价格大幅上涨，宏观经济面临新的全面过热。

毫无疑问有‘天价制造者’之称的瞬驰地产，是这轮房价上涨过快的重要助推者之一……”

电视上面传来的声音，让孙红兵气得攥紧了拳头。

这是将绞杀公然的摆在了明面上。

此时的王师，在隐忍几天后，图穷匕见，点名发难。

几个地块同时开拍，又被操纵节奏同时中标，让他自己一点反应时间都没有。

但这不是不能破解。

资金流靠什么支撑？

孙红兵心里很有数，销售资金回笼。

现在的问题是，依靠津门地产项目销售回笼的资金，不足以支撑需上缴的土地款。

他本来是打算冒险赌博的。

赌地方上在收缴土地款时的态度。

交一部分，然后拖上一年再交，地方虽然有怨言，但最后款项是收齐了的，也好交代。

账期嘛，大不了自己再付点利息。

但王师接受采访的发言，直接点中了他的死穴，将这一切暴露大众的视野下。

这下，哪个地方敢给他‘账期’？

不往死里催，已经是够仁义了。

此时的秦天川睁开了眼睛，让人关掉了电视，而后缓缓的说道，“小孙，你碰瓷王师，实属不智。”

孙红兵闻言也只能苦笑一下，“我以为，在非市场力量上，我和他是一致的。”

此时，他再不明白是智柳捅了他一刀，就简直是白痴了。

不过他也没什么好说的，谁让他自己酒后嘴贱呢。

秦天川嘿嘿笑着，“除非他离婚。”

孙红兵听着这话很是想笑，但看了一眼旁边的卿云后，却笑不出来了。

他来之前便做足了功课，知道卿云的身份，也知道秦天川之所以出现在华亭，是正带着宝贝女婿在玩‘行万里路’的养成游戏。

要是当初他娶了智柳的侄女……

孙红兵晃了晃脑袋，脸上恢复了正色，诚恳的说着，

“秦董，我需要您的帮助，大概30个亿，股权比例您控股都行。

给我一年的时间，我能过这一关。”

秦天川闻言有点意外，“一年时间？”

虽然他不涉足房地产业，但他家老二老三都有这方面的业务。

他很清楚，从拍下土地到规划设计再到开盘销售，一般起码需要1年的开发周期，销售完毕还需要再加上半年左右的时间。

面对秦天川的疑问，孙红兵像是恢复了此前的自信，

“秦董，其实……房地产不是什么高大上的行业。”

他忽地笑了起来，指了指一旁的卿云，

“您女婿如果想做这个行业，他一定能成为这个行业的领袖。”

冲着正在摆出自谦表情的卿云点了点头，孙红兵叹了口气，

“其实，这个行业，只是数学游戏。

秦董，小卿，它的本质很简单，就是一个公式。”

找服务员拿过纸笔，孙红兵开始比划起来，“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。

一个房产公司的净现金流，取决于手上各楼盘的净现金流总和。

也就是说，各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度，在一个规定的期间内，是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。

那么实际上，房产公司的盈利能力，就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”

见刚刚孙红兵牵了话头，卿云也问出了心中的疑惑，

“也就是说，孙总，您认为公式里面，速度这个变量，是决定这个行业利润多寡的决定性因素？”

孙红兵笑着点了点头，“是的，我知道，很多人说是杠杆的利用率。

但杠杆这玩意儿，整个行业里都是一样的，能获得贷款的渠道就那么多。

速度才是这个行业的唯一答案。”

此时的孙红兵，其实挺感激卿云这样的提问。

孙红兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬时间的珍贵，卿云的提问，为他争取到了时间。

他心里很明白秦天川对这个女婿的看重，干脆为他详细的解惑，顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。

“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制，把有限资金的使用效率提高到极限。”

他指着自己列出的三大板块，“购买土地上，我从不和地方协商拿地，我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。

而且我只拿生地，这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。

生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。

这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。

因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”

接过秦天川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。

这一小局，他赌赢了。

秦天川果然对这个女婿很是栽培。

“第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要12年的开盘周期缩短到了6个月。”

说到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”

听到这里秦天川都呆了，一脸惊讶的问着，“小孙，你怎么做到的？

按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25以上才能取得预售证。”

他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。

孙红兵缓缓说道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是820，实际上基本都是8左右。

我承诺给他们20，但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的，资金成本在他们，所以他们才是最前期工期最关心的人。”

卿云闻言讶然失笑。

他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。

漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的，让她爸这个建筑商带资进场。

孙红兵笑了一下，“当然，津门这个项目是有一定偶然性的。

这个地块本身带着一定的任务性质，所以天时地利人和之下，我做到了两个月。

但是，瞬驰在各地的项目，都是以6个月作为最迟开盘期限。

规划、建造的时间缩短，让瞬驰的获利能力大增。

特别是在所谓的三线城市，比如荆州、榆次这些地方，我只需要投入几千万购地。

46个月就开盘收钱，一般开盘当天我便收回了所有的成本，剩下的全是利润，也会在3个月内完成清盘。”

说到这里，他更加耐心的为卿云‘讲解’着，

“瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。

现金流体现了一家开发商的实战能力，为了顺应瞬驰的全国战略，我的预算从半年调整一次缩短到月，进而现在缩短到周。

资金管理上，我甚至做到了以天为单位。

每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，一切以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。

所有的业务开展全部围绕现金流来进行，全公司统一调度资金。

这是内部控制，外部上面，我决定一块土地的取舍，一是考虑低价，二是看付款方式的优劣。

拍下地块后，我会极力的和地方商谈降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性的空间，我宁肯提高土地的购买价格。

这不是在败家，而是我对整个房地产产业的长期看好，用眼前的利益来换时间。

因为无论我怎么买，在随后地价快速上涨的过程中，我都是在便宜的时间入手的。

同时，因为有我的存在，地方也会非常的欢迎，因为我也间接抬高了周边下一宗土地的起拍价。”

说罢，他笑了笑，“当然，我也承认，这是我摊子铺的太大，太缺钱了导致的。”

而后他却冲着卿云挤了挤眼睛，指了指公式，“但我相信，你会理解。”

卿云哭笑不得点点头，“孙总，您可真是在做数学题啊，不断的求极限。”

孙红兵也是一个学霸，15岁便考入武汉大学水利专业（武汉水利电力学院），21岁当很多人大学都还没毕业的时候，他便取得华清大学工学硕士学位。

他不继续读下去的原因，仅仅是因为当年对某个世纪工程投票结果不满，认为学术界太无用了。

“是的，就是不断的求极限，公式就摆在这里。

房地产的本质就是速度，现金流的速度，一个关于速度的数字游戏，不断的挑战安全边界。

只不过，我没掌握好这个平衡，所以出现了今天的困局。”

孙红兵回答的很坦率，并没有避讳自己陷入困局的原因。

卿云闻言心里却是明白了过来。

如果仅仅从战略本身而言，孙红兵无疑是一个天才。

他一眼看穿了房地产产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。

2001年的瞬驰年销售额不过8亿，行业霸主万可的年销售额45亿。

2003年的瞬驰年销售额45亿，行业霸主万可是63亿。

2004年的瞬驰年销售额达到了100亿，是万可和富利的总和。

但是当时的王师一点都不慌。

就在这一年，瞬驰的危机全面爆发。

因为，这是一个明眼人一眼便能看见失败的结局，毫无技术含量。

2004年瞬驰的辉煌，不过是在垂死挣扎，因为早在2003年7月，瞬驰的‘现金流方程’便没有了正数解。

随着负数的叠加计算，快速周转下，资金池很快便会枯竭。

瞬驰的行业第一，是一场悲壮的登顶。

卿云拿起笔，开始在纸上算了起来。

倒也不复杂，在孙红兵给定的几个参数下，很快所需资金便出来了。

“29.6亿。”

孙红兵点了点头，“大差不差，我算也是需要30亿左右，瞬驰才能渡过这一关。”

秦天川听明白了，也就是说，孙红兵认为，此刻瞬驰终止一切拿地计划，在足量资金的支撑下，他是有把握在一年之内，将手里所有的楼盘开发销售完毕的。

瞬驰，也就自然起死回生。

秦天川摇了摇头，“但你这样做，在我看来没有任何意义。

这么一来，一年后你把我的钱一还，你手里就只剩下几个亿现金而已。

当然，比起2000年你手里只有不到1个亿的现金来说，增长的非常快了。

但房地产公司，最核心的竞争力是地，而不是现金。

只有现金，相当于是你把公司全部清盘了，重头来过。

我且不说你耽误的发展时间，几个亿的现金，按照你刚刚测算的土地价格趋势，你在一线城市地都拿不起。”

孙红兵耸了耸肩膀，“所以我建议您是增资入股，只要秦董你的资金在里面不撤走，一年后我就有钱继续拿地。”

卿云笑了一下，“孙总，您这就说的不厚道了，实际上如果厚朴的资金不撤走，你根本无需停止拿地。”

他敲了敲桌上的纸，“我爸的资金一进来，从现在到明年一季度末的缴款期限，还有9个月。

你只需要不断的在三线城市拿地开发，按照你的速度，可以滚上两轮，足够支付土地款了。

我算过，完全足够，30个亿，足以让你不受这次危机的影响。”

孙红兵此时有点懊悔把公式写出来了。

最烦这种不用草稿纸直接心算的学神。

他叹了口气，为自己争辩了起来，“可是秦董也不吃亏啊，是股权，瞬驰获取的利润，他也能按比例享有啊。”

没等秦天川发表意见，卿云却轻轻的说道，“可是，孙总，你怎么解释前段时间刚成立的‘荣创’这家公司呢？

这家股权穿透后在你实际控制下的公司，拥有和瞬驰一模一样的经营范围，以及……

一模一样的子公司架构。

凡是瞬驰有项目的地方，荣创同样也有项目公司和物业管理公司的存在。

孙总，您这举动有些耐人寻味啊。”

孙红兵闻言目瞪口呆起来。

这是他成立起来的备胎公司，非常隐秘，连自己公司的绝大部分下属都不知道，怎么远在锦城的秦天川翁婿却知道了。

有叛徒！

一定有叛徒！

想到这里，孙红兵顿时心里一悸，这两翁婿，不会是早就看上了我这块肥肉了吧！

“秦董，小卿总，听我解释，这是误会！天大的误会！”

听到孙红兵开始叫自己‘小卿总’，卿云心里暗笑了起来。

恐怕，这是商业场上第一个这么称呼自己的人。

好想合个影。

“我成立荣创，完全是因为我现在在筹划上市。

保荐人认为我坐过牢，对上市构成了实质性障碍，要求我退出瞬驰的管理层，股权比例也要下降。

所以，我必须给自己留条后路，毕竟代持是有风险的。”

秦天川点了点头，表示理解。

有的时候，上市的过程就是这么操蛋。

要求公司创始人退出公司管理层才能上市，这是何其脑残的想法。

偏偏，指南就是这么要求的。

有过服刑记录的人，不得担任上市公司的管理层。

(本章完)

第十二章速度速度还是速度